[麻辣地產點評] 一周地產點評：2024年房地產命運
我在休假兩周後又回來了，希望每個人都有一個愉快的假期。
市場上已經有了大量對 2024 年房地產市場的預測，從軟著陸到不著陸，從加息到降息，以及介於兩者之間的一切。預測是一件廢話，所以我不會沉迷於此，但我認為有一些重大主題需要監控，這些主題最終將決定房地產市場的命運。讓我們討論一下。
利率和抵押貸款續貸牆
目前，市場預計加拿大央行將在2024年底前降息四次。這個數字正確嗎？我個人在這裡沒有太多的質念，我也不認為央行行長Tiff Macklem 有。在過去的幾年裡，預測利率是具有挑戰性的。然而，房地產市場很大程度是由市場情緒驅動的，我預計降息的想法會讓買家遠離觀望而入市。我們在 2023 年春季看到了這一點，當時 Tiff 退縮了，抵押貸款利率跌至 4%高位，買家急切地重新入市。投資者是否入市真的取決於我們的央行行長。
與此同時，固定抵押貸款利率在過去幾個月中下跌了近100個基點，目前徘徊在5%低位。債券市場和買家的更多幫助應該期待春季抵押貸款利率降到為 4%區間，這將極大地推動住房買賣活動。只有一個問題，債券收益率在今年年初反彈走高，5年期債券收益率迄今上漲了20個基點。這個情況會破壞行情嗎？
來源：CNBC
如果你是今年續貸的百萬加拿大人中的一員，你將需要經濟數據進一步惡化，以防止債券收益率和抵押貸款支付進一步膨脹。事實上，到目前為止，加拿大只有 45% 的抵押貸款出現了付款增加。
來源：CMHC
更多的痛苦即將到來，即使利率略有下降。抵押貸款續貸牆是一個真正的問題，但可能沒有房地產空頭想象的那麼大。正如我的朋友羅恩·巴特勒（Ron Butler）所指出的，90天抵押貸款違約率仍然非常低（16個基點），它們會上升，但不會是災難性的。Scotia Variable Mortgages的利率從1.45%躍升至6.20%，違約率實際上沒有變化。我們也沒有看到一波陷入困境的賣家湧入市場。相反，我懷疑我們將繼續看到投資者減持投資組合並觀望。對於投資者來說，即使抵押貸款利率回落到4%的高位，今天的數學也行不通。利率將繼續成為 2024 年的重頭戲。
下一個話題：BC省的多戶住房
正如我們在之前的筆記中所討論的，BC省政府頒布了我認為是近代史上最大的住房政策決定。現在，在全省人口超過5000人的地區，取消了獨立屋分區。這並不意味著您不能再建造單戶住宅，它只是意味著您不能在單個家庭地塊上限制多個單元。以下是其中的亮點：
市政當局必須在 2024年6 月30 日之前更新其分區章程以遵守該立法。
所有單戶住宅分區必須允許一個輔助套房和/或一個ADU（附屬住宅單元，也稱為馬車房或巷道）
現在，所有單戶住宅分區必須允許在3平方英尺或以下的地塊上至少擁有3000個單元
在大於 3000 平方英尺的地塊上允許至少 4 個單位
如果距離公交車站 400 米以內，大於3025平方英尺地塊，則至少允許 6 個單位
至少3層樓高
根據地塊大小制定最小場地覆蓋率的建議法規
就最高泊車要求訂立建議法例
截至目前，最大的問題是市政府將在多大程度上反擊，試圖找到解決這個問題的方法。據我了解，我們很多城市在得到更多指導之前，很多事情基本上被擱置了。
例如，不到四個月前，溫哥華市批准了他們自己的多戶住宅規劃，允許標准地塊大小的 容積率為1.0 FSR。然而，BC省政府的立法正在推動 1.5 FSR。這是一個巨大的差異！作為一個多戶住宅開發商，在澄清這一點之前，我不明白他們如何推進。
請記住，BC省政府已授權各城市在2024 年6 月30日之前更新其城市規劃章程。細節決定成敗。
房產稅
房主和房東不僅面臨抵押貸款支付增加、保險成本飆升、物業費上漲，現在還面臨房產稅大幅上漲的問題。這是一個注定要持續下去的長期大趨勢，事實上地方政府已經告訴我們了！
溫哥華市剛剛宣布房產稅在2024年上調7.5%，卡爾加裡市剛剛將他們的價格提高7.8%。與此同時，多倫多市將在2月份公布他們的壞消息，並警告說“這將是實質性的，因為我們真的已經達到了一個地步，如果我們不得不解決自己的問題，這意味著大幅增加。
嘿，情況可能會更糟，奧索尤斯市(Osoyoos) 的平均單戶住宅將增加 39.3%，水、下水道和垃圾的使用費總計增加 110% 以上。這讓奧索尤斯居民羅恩·薩金特（Ron Sargeant）感到震驚，他說他每年將額外支付2500元的房產稅。
這些城市迫切需要從新住房的開發中獲得更多的稅收，他們只需要希望 ，以及數百萬加拿大人在更新他們的抵押貸款時，利率出現奇跡。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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市場上已經有了大量對 2024 年房地產市場的預測，從軟著陸到不著陸，從加息到降息，以及介於兩者之間的一切。預測是一件廢話，所以我不會沉迷於此，但我認為有一些重大主題需要監控，這些主題最終將決定房地產市場的命運。讓我們討論一下。
利率和抵押貸款續貸牆
目前，市場預計加拿大央行將在2024年底前降息四次。這個數字正確嗎？我個人在這裡沒有太多的質念，我也不認為央行行長Tiff Macklem 有。在過去的幾年裡，預測利率是具有挑戰性的。然而，房地產市場很大程度是由市場情緒驅動的，我預計降息的想法會讓買家遠離觀望而入市。我們在 2023 年春季看到了這一點，當時 Tiff 退縮了，抵押貸款利率跌至 4%高位，買家急切地重新入市。投資者是否入市真的取決於我們的央行行長。
與此同時，固定抵押貸款利率在過去幾個月中下跌了近100個基點，目前徘徊在5%低位。債券市場和買家的更多幫助應該期待春季抵押貸款利率降到為 4%區間，這將極大地推動住房買賣活動。只有一個問題，債券收益率在今年年初反彈走高，5年期債券收益率迄今上漲了20個基點。這個情況會破壞行情嗎？
來源：CNBC
如果你是今年續貸的百萬加拿大人中的一員，你將需要經濟數據進一步惡化，以防止債券收益率和抵押貸款支付進一步膨脹。事實上，到目前為止，加拿大只有 45% 的抵押貸款出現了付款增加。
來源：CMHC
更多的痛苦即將到來，即使利率略有下降。抵押貸款續貸牆是一個真正的問題，但可能沒有房地產空頭想象的那麼大。正如我的朋友羅恩·巴特勒（Ron Butler）所指出的，90天抵押貸款違約率仍然非常低（16個基點），它們會上升，但不會是災難性的。Scotia Variable Mortgages的利率從1.45%躍升至6.20%，違約率實際上沒有變化。我們也沒有看到一波陷入困境的賣家湧入市場。相反，我懷疑我們將繼續看到投資者減持投資組合並觀望。對於投資者來說，即使抵押貸款利率回落到4%的高位，今天的數學也行不通。利率將繼續成為 2024 年的重頭戲。
下一個話題：BC省的多戶住房
正如我們在之前的筆記中所討論的，BC省政府頒布了我認為是近代史上最大的住房政策決定。現在，在全省人口超過5000人的地區，取消了獨立屋分區。這並不意味著您不能再建造單戶住宅，它只是意味著您不能在單個家庭地塊上限制多個單元。以下是其中的亮點：
市政當局必須在 2024年6 月30 日之前更新其分區章程以遵守該立法。
所有單戶住宅分區必須允許一個輔助套房和/或一個ADU（附屬住宅單元，也稱為馬車房或巷道）
現在，所有單戶住宅分區必須允許在3平方英尺或以下的地塊上至少擁有3000個單元
在大於 3000 平方英尺的地塊上允許至少 4 個單位
如果距離公交車站 400 米以內，大於3025平方英尺地塊，則至少允許 6 個單位
至少3層樓高
根據地塊大小制定最小場地覆蓋率的建議法規
就最高泊車要求訂立建議法例
截至目前，最大的問題是市政府將在多大程度上反擊，試圖找到解決這個問題的方法。據我了解，我們很多城市在得到更多指導之前，很多事情基本上被擱置了。
例如，不到四個月前，溫哥華市批准了他們自己的多戶住宅規劃，允許標准地塊大小的 容積率為1.0 FSR。然而，BC省政府的立法正在推動 1.5 FSR。這是一個巨大的差異！作為一個多戶住宅開發商，在澄清這一點之前，我不明白他們如何推進。
請記住，BC省政府已授權各城市在2024 年6 月30日之前更新其城市規劃章程。細節決定成敗。
房產稅
房主和房東不僅面臨抵押貸款支付增加、保險成本飆升、物業費上漲，現在還面臨房產稅大幅上漲的問題。這是一個注定要持續下去的長期大趨勢，事實上地方政府已經告訴我們了！
溫哥華市剛剛宣布房產稅在2024年上調7.5%，卡爾加裡市剛剛將他們的價格提高7.8%。與此同時，多倫多市將在2月份公布他們的壞消息，並警告說“這將是實質性的，因為我們真的已經達到了一個地步，如果我們不得不解決自己的問題，這意味著大幅增加。
嘿，情況可能會更糟，奧索尤斯市(Osoyoos) 的平均單戶住宅將增加 39.3%，水、下水道和垃圾的使用費總計增加 110% 以上。這讓奧索尤斯居民羅恩·薩金特（Ron Sargeant）感到震驚，他說他每年將額外支付2500元的房產稅。
這些城市迫切需要從新住房的開發中獲得更多的稅收，他們只需要希望 ，以及數百萬加拿大人在更新他們的抵押貸款時，利率出現奇跡。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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